Полный обзор ЖК Среда
на Лобачевского

Меня зовут Юлия Мороз, я эксперт по московской недвижимости.

Вы можете обратиться ко мне за подбором квартиры для себя, для родных, под инвест, под аренду и под смешанные стратегии. Подбираем лучшие варианты для вас, а не те, за которые застройщик заплатит нам самую большую комиссию.

Поэтому мой сайт и канал на Youtube называется "Искренне о недвижимости".
Я с вами всегда честна и искренне хочу помочь.

Что тоже хорошо, ведь когда новый продукт выводится на рынок, очень важно сделать его качественно, чтобы в продажах других ЖК бренда ссылаться на то, как хорошо построен ЖК Среда на Лобачевского.

Действительно, рендеры очень красивые.

Индивидуальная и очень красивая архитектура корпусов, большой закрытый двор.

Запланировано классное благоустройство территории, здесь будет даже пруд.

Гранд лобби с зонами для детей, занятия спортом и коворкингом, переговорными, общей гостиной - все это будет доступно только резидентам ЖК и их гостям.

Панорамные окна в пол в квартирах, отделка вайт бокс.

Потолки 2,92 метра в вайт боксе.
В некоторых лотах высота потолков достигает 3,2м.

В корпусах 5.3, 5.2 и 5.1 количество квартир на этаже варьируется от 4 до 7.
Конечно, это очень комфортно.

В башне 5.4 плотность уже повыше - доходит до 13 квартир на этаж.

И есть еще малоэтажный корпус 5.4.1. - здесь будет 9-10 квартир на этаж.

Остальные корпуса проекта пока не выведены в продажу.

Насыщение общественных зон в ЖК запланировано действительно классным. Картинки ну очень вкусные и я лично нисколько не сомневаюсь в том, что все это будет реализовано.

Жить и находиться внутри комплекса будет очень приятно.

Думаю, большинство людей, которые купят здесь квартиру для себя, для того чтобы жить здесь, привыкли передвигаться на личном автомобиле или на такси.
И здесь с доступностью для авто все в порядке:

до ТТК можно добраться очень быстро

До МКАДа тоже

В Сити удобно ехать и на машине, и на общественном транспорте:

Или на одну станцию меньше и вы на Кутузовской в штаб-квартире Сбера.

Да и что говорить, в пределах 20-25 минут расположено огромное количество офисов “жирных” компаний, мест, где работает много людей с хорошим уровнем дохода. Поэтому и со сдачей в аренду квартир здесь проблем не будет.

Но мы еще поговорим об этом позже и посчитаем потенциальную доходность.

Кстати, до метро Аминьевская БКЛ или МЦД Аминьевская от ЖК вы дойдете за 5-7 минут.

Достаточно недалеко от ЖК расположены самые топовые вузы страны, и это тоже жирный плюс.

А еще можно быстро доехать до Лужников, если вы любите тренироваться там. Или до Воробьевых гор на прогулку.

До Внуково можно добраться очень быстро как на авто, так и на метро

А это плюс для тех, кто живет на два города.
Или просто часто летает в командировки в Петербург.

Главное преимущество ЖК в том, что помимо всех его собственных плюшек бизнес-класса, он еще и находится на территории Очаково-Матвеевского кластера, который застраивает ПИК

Сквозь всю территорию кластера пройдет благоустроенный пешеходный бульвар протяженностью около 2 км.

Детям не нужно будет пересекать дороги когда они идут в школу, на спорт или просто гуляют по району. Они смогут пройти над ней по мосту.
И это точно понравится родителям.

Еще здесь будет сухой фонтан

Вам не нужно будет выезжать за пределы района, чтобы получить любую услугу.

Это ли не круто?

Когда все, что нужно вам, вашим детям, вашим питомцам, родителям для комфортной жизни, находится в пределах 15 минут пешком от вашего дома.

Здесь так же появятся пространства для спорта и общения, кафе, магазины.

В общем, инфраструктуры для жителей будет огромное количество и на любой вкус. Район получится действительно суперский.

Здесь похожая концепция, конечно менее масштабная, чем у Матвеевского кластера, но все же в качестве наглядного примера вполне подойдет нам.

На территории комплекса есть все необходимое для всех возрастов и сценариев жизни.
И жить здесь действительно очень хорошо. Вот реальные фото того, как все получилось:

И когда здесь все достроится, когда люди увидят как круто здесь жить, они обязательно это оценят.

Лет через 6-7, когда здесь завершится стройка и откроются все объекты инфраструктуры, квартиры здесь 100% будут обгонять рынок в своей стоимости.

На начало июля 2024 года цены стартуют:

• студии от 11, 9 млн
• евро-2 от 15,1 млн
• евро-3 от 20,6 млн
• евро-4 от 26,1 млн

И что мы видим?

Что таких цен здесь нет даже близко.
«Level Мичуринский», Stories, «Инноватор», «Страна Озерная», OM - все стоит дороже (на текущий момент).

Да, ключи их владельцы получат быстрее, но зато цены в ЖК Среда на Лобачевского на текущий момент намного вкуснее.

Зато вы можете сразу прикинуть до каких значений может вырасти интересующий вас вариант квартиры еще до выдачи ключей (важно сравнивать именно с объектами бизнес-класса).

Хотя я бы брала этот объект в портфель на 6-7 лет и продала бы его только тогда, когда весь район построится и вся инфраструктура будет реализована - тогда и цена продажи будет соответствовать окружению.

В аренду комплекс тоже выглядит неплохо.
Здесь вы легко сдадите и однушку молодым карьеристам или обеспеченным студентам. И квартиры семейных форматов будут отлично востребованы.

Студии в бизнес-классе менее ликвидный вариант, так что их считать не будем.

Допустим вы купите евро-2 за 16 млн с хорошим расположением квартиры в жк и удачной планировкой.
Еще 5 млн в 2027-м вложите в ремонт и меблировку - меньше вкладывать в бизнес-класс нет смысла, эконом-ремонт здесь не прокатит.

Итого покупка квартиры: 16 000 000 + 5 000 000 = 21 000 000 руб.

Сдадите вы ее не дешевле 120 тысяч рублей. А скорее всего и за 150.
Если сделаете хороший ремонт, конечно. Или мы сделаем его для вас, если захотите, и полностью укомплектуем квартиру к сдаче в аренду.

Итого доходность по евро-2 = 120 000 * 12 / 21 000 000 = около 7,5% годовых грязными.

Это минимальный, очень консервативный расчет.
Скорее всего цифры будут удачнее, но гарантировать не буду.

Казалось бы на рынке можно найти варианты поинтереснее под аренду, верно? Но вот смешанная стратегия - сдача в аренду первые годы и продажа после полного раскрытия локации, дает уже гораздо более интересную картину:

В аренду есть смысл брать самые компактные квартиры, так что просчитаем лот за 22 млн.руб. + ремонт около 7 млн.руб.

Итого получаем: 22 000 000 + 7 000 000 = 29 000 000 руб.

Сдадите вы квартиру за 180-200 тыс.руб.
Для расчета возьмем минимальную сумму - 180 000 руб.

Итого доходность по евро-3 = 180 000 * 12 / 29 000 000 = тоже около 7,5% грязными.

Но опять же, если мы добавим рост стоимости самой квартиры и индексацию арендной ставки, то получим уже гораздо более интересные цифры:

Стоит ли заходит в проект под аренду или смешанную стратегию - аренда, а затем продажа?

Однозначно стоит.
Обращайтесь, поможем выбрать самые удачные лоты.

Кстати, здесь же появятся и офисные пространства. И это тоже хорошо как для покупки под аренду, так и для инвестиций.

Ну что, уже загорелись покупкой этого проекта?

Понимаю, слишком уж сладко я все рассказала, как будто получается проект мечты. Но минусы, конечно же, есть. На мой взгляд, здесь их немного, но часть из них весьма жирные.

Они находятся в 800 метрах от ЖК по прямой. А это одна из крупнейших ТЭЦ Москвы. Местные жители жалуются на шум от нее, причем часто именно по ночам.

Правда, Мосэнерго отвечает на это, что уровень шума от ТЭЦ в последние годы значительно снизился, благодаря замене оборудования и возможно жителям на самом деле мешают спать звуки стройки - в районе активно застраиваются жилые кварталы, строятся развязки шоссе, офисы и торговые центры.
В общем, идет комплексная застройка промзоны.

Но точно сказать, что именно слышат жители по ночам я, конечно же, не могу.
ТЭЦ отсюда никуда не денется, так что имейте в виду этот нюанс.

Правда из части квартир ЖК Среда все равно возможен вид на градирни.

А так, только вам решать, насколько существенен этот момент именно для вас, если вы рассматриваете этот комплекс для жизни.

Ну, а если вы планируете сдавать его или перепродать со временем, то вид из окна критически важен.

Поэтому я и говорю, что в случае с этим ЖК даже не так важно сделать выбор в пользу самого ЖК, сколько важно выбрать правильную квартиру в нем.

А то здесь как в сказке: направо пойдешь - на ЖД попадешь, налево пойдешь - на ТЭЦ попадешь. Причем "попадешь" в прямом смысле, комплексы бизнес-класса такие ошибки не прощают.

Ну не хотят люди, покупающие бизнес-класс, слушать ночью шум поездов или ТЭЦ.

Но, как и в случае с ТЭЦ, между ЖК Среда и ЖД-путями будут возведены корпуса Матвеевского парка, либо офисы (это обновленная и более вероятная версия). Так что этот момент я бы не относила к существенным.

Если вы думали, что на ЖД с одной стороны и ТЭЦ с другой минусы закончились, то это не совсем так. Потому что с третьей стороны от ЖК расположатся дома по реновации.

Ну опять же, для кого-то однородный контингент вокруг крайне важен, я имею в виду, чтобы вашими соседями были люди одного социального, финансового уровня с вами. Для кого-то это не так критично. Решать вам.

Но знать это вы в любом случае должны, раз рассматриваете этот комплекс к покупке для жизни.

В общем, повторю уже в который раз: в ЖК Среда на Лобачевского важно филигранно подобрать удачную квартиру.
Не только планировку, но и расположение окон.

Обращайтесь, мы поможем. Не бесплатно, но гораздо дешевле, чем ваш возможный ущерб от неудачного выбора.

Во время Первой Мировой войны здесь был создан военно-химический склад, так называемые “Химбаза” или “Периметр”. Часть людей на просторах сети считают, что отравляющие вещества не были вывезены в полном объеме после закрытия склада, а были захоронены прямо здесь.

Но достоверных данных на этот счет нет, во всяком случае, в открытом доступе.

ПИК заявлял о взятых пробах грунта и о том, что никаких опасных веществ в земле не обнаружено.

В общем, каждый принимает решения за себя.
С учетом того, что прошло сто лет с тех времен о которых идет речь и отсутствии достоверных сведений - я бы, пожалуй, могла закрыть глаза на этот момент при выборе квартиры здесь для жизни.

Ну, а за себя вы решайте сами. Главное, чтобы у вас была вся информация для принятия этого решения.

Но как по мне - уже через 3-4 года это не будет иметь никакого значения, потому что все необходимое для жизни у вас будет внутри вашего района.

Ну вот, главные фишки и нюансы проекта мы с вами разобрали.

Лично я считаю этот проект очень удачным по текущим ценам как для жизни, так и для аренды и инвестиций. Когда лет через 5-7 все достроится, район будет конфетка.

Стоить будет дорого, жить здесь будет классно.

Друзья, которые будут приезжать в гости к жителям района, тоже будут хотеть здесь жить, и с продажей квартиры точно проблем не будет.

Только вот захотите ли в ее продавать или решите жить в ней сами - вопрос)

Еще раз скажу, что здесь, конечно, нужно очень тщательно изучать квартирографию, планировку конкретно рассматриваемых квартир, расположение корпуса, виды из окон. Как и в любом ЖК здесь есть как очень удачные, пока что еще недооцененные варианты, так и неликвид.

Я занимаюсь как раз тем, что отбираю для своих клиентов лучшие варианты. Да, небесплатно. Но совершив удачную покупку, вы заработаете на вашей недвижимости в сотни, если не тысячи раз больше, чем заплатите мне за подбор.

Даже если вы выбираете вариант под себя и не планируете его продавать, рост стоимости вашей недвижимости - это приятное дело.

Да и в целом приятно жить в одном из лучших вариантов в ЖК, а не ходить потом в гости к соседям и завидовать им.

А на сегодня я с вами прощаюсь, выбирайте лучшие квартиры и живите/сдавайте/продавайте удачно. А мы всегда вам в этом поможем. потому что наша команда - всегда работает искренне и с большим вниманием к вам.